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成都别墅市场陷销售困局?
2014-06-05 17:02:43   来源:四川日报 周显彬   0

前五月,成都别墅市场整体备案量同比缩水约一半  时间行进至5月底,锐理数据平台监控数据显示,今年前5月大成都范围内别墅产品累计备案成
前五月,成都别墅市场整体备案量同比缩水约一半
 
  时间行进至5月底,锐理数据平台监控数据显示,今年前5月大成都范围内别墅产品累计备案成交215225.38平方米,备案成交套数845套,与2013年同期(1月1日—5月31日)备案成交面积493462.49平方米、备案成交套数1729套相比,分别下滑56.39%、51.13%。上半年成都别墅市场成交量腰斩已成定局。而且,市场节奏与往年相比也出现明显的不同,即使进入夏天这个传统的销售节点,成都别墅也难见大面积的兴奋,淡季常态化的市场惯性似乎已经消磨掉了别墅项目更多的锐气。
 
  别墅市场沉默着大多数
 
  按照往年的节奏,这个时间点,别墅项目抓住即将到来的旺季进行品牌形象宣传或项目销售宣传的各种营销攻势已经热闹起来了,但今年的5月份,唯有少数新项目在市场上发出少许声音,在麓山板块、牧马山板块、龙泉板块、青城山板块、都江堰板块、还有温江、新都别墅板块等成都背书的主要区域,更多的项目依然是沉默的大多数。“按照往常的惯例,成都别墅市场一年仅有半年行情,就是每年夏秋两季。”在营销机构颠峰智库副总周密看来,“今年淡季很淡,旺季依然不见好转。”而与这一定性判断相佐证的是,根据锐理机构提供的数据显示,今年前五个月成都别墅销售套数同比去年有约50%的下滑。除麓湖项目一枝独秀外,即使作为成都别墅头牌区域的牧马山板块,一年多来也少有值得关注的动态。置信牧山郦景有过一次推广,但据业内人士透露实际成交效果差强人意。
 
  其实,国内别墅物业的淡季营销这个思路大概源自海南。每年秋冬季节当地开发商组团到北方城市及部分西部省市进行异地行销,一度获得了很好的效果。但是,当全年都是淡季的时候,这样的营销方式显然难以为继。从2012年成都别墅市场整体行情走低之后,就一直听到有项目在强调“淡季营销”、“反季节营销”。而在部分业内人士看来,成都别墅的提振乏力很大因素就在于淡季困境带来的惯性。“不在沉默中爆发,就在沉默中沉默。”曾任职青城山某别墅项目的营销总监的孙先生表示,“市场平淡期越来越长,项目营销踩准节奏变得更有难度。”
 
  老盘推新去化都很低调,新盘的入市当然就更加谨慎。
 
  低总价或者低价能否破局
 
  某长期以销冠自居的主城区别墅项目,虽然一直对外标称销售不错,但是记者通过走访发现,该项目的新房转手率超高。链家地产相关负责人告诉记者,一个多月的时间内该项目附近的门店就收到超过40套房源的放盘,“价格最低300多万元,最高的超过1000万元。”这也折射出高价别墅面临的去化难题。牧马山板块成前五月成交过百套的唯一别墅板块。分别来自11个项目的贡献,其中累计备案销售面积排名前五的项目分别是牧马山蔚蓝卡地亚、金科廊桥水乡、三盛翡俪山、牧山鹭岛、锦绣尚郡。除第一个项目外,其余都是中低价位的入门级别墅。
 
  这也预示着别墅市场的销售风向正在改变,据了解,在成交均价下降的五个板块中,元华-站华、新都新城和红光板块三个板块的成交量与去年同期相比皆有所增加,南延线华阳段、光华大道两个成交均价下跌的板块,其成交面积同比下跌幅度也低于整个别墅市场的成交量萎缩幅度。
 
  “在低总价或者低价这两条道路上,开发商必须选择其一。”业内人士孙先生这样告诉记者。端午小长假期间,保利·狮子湖项目开盘取得了不错的销售业绩,除品牌影响之外,低总价无疑是销量保障最大的利好。而新近入市的蓝光·青城河谷、明宇·豪雅青城两个项目也选择了同样的策略。据了解,这两个项目中前者价格最低的为几十万元,后者主流产品也定位100万元左右。
 
  这是开发思路的转变,新项目可以顺势而为的改弦易辙,而拥有巨大存量的老项目则面临更困难的选择。即使,在普通住宅市场,以价换量已经被屡屡证实为市场胶着期行之有效的破局手法。在高端别墅物业成交量可能进一步萎缩的市场预期之下,别墅市场的价格或有望出现松动。

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